退去時の原状回復トラブルを避けるために
入居時にすべきこと
「敷金が全額返ってこなかった」「退去時に想定外の高額請求をされた」——賃貸住宅の退去をめぐるトラブルは、消費生活センターへの相談件数でも毎年上位に入る問題です。
実は、こうしたトラブルの多くは入居時の適切な対応で防ぐことができます。このページでは、原状回復の基本ルールから、入居時・入居中・退去時にすべき対策までを体系的に解説します。
1. 原状回復とは何か？基本ルールを理解する
「原状回復」とは、退去時に借りた部屋を「借りた時の状態に戻す」ことを指します。ただし、これはすべてを新品同様にする義務ではありません。
国土交通省のガイドラインでは、原状回復を次のように定義しています。
つまり、普通に生活していれば発生する劣化（自然損耗・経年変化）は入居者の負担ではないというのが原則です。
2. 入居者負担 vs 大家負担の区別
何が入居者の負担で、何が大家（オーナー）の負担かを正しく理解しておくことがトラブル防止の第一歩です。
| 損耗・汚損の内容 | 入居者 負担 | 大家 負担 |
|---|---|---|
| 日照による壁・床の色あせ | 大家負担 | 経年変化のため |
| 結露を放置してできたカビ・シミ | 入居者負担 | 善管注意義務違反 |
| タバコのヤニ・臭いによるクロス汚れ | 入居者負担 | 通常使用を超える |
| 壁への画鋲・ピン穴（下地まで達しない） | 大家負担 | 通常の使用範囲 |
| 釘・ネジ穴（下地ボードに穴が開いた） | 入居者負担 | 通常使用を超える |
| 家具の跡・フローリングへのへこみ | 大家負担 | 通常の使用範囲 |
| 落書き・ペットの引っかき傷 | 入居者負担 | 故意・過失 |
| 水栓・設備の自然な劣化・故障 | 大家負担 | 経年変化のため |
3. 入居時にやるべき3つのこと
退去時のトラブルのほとんどは、入居時の「証拠作り」で防げます。面倒でも必ず実施してください。
① 室内全体を写真・動画で記録する
鍵の受け取り直後、荷物を搬入する前に部屋全体を記録しましょう。これが後の原状回復交渉で最大の証拠になります。
② スマートフォンの日時記録機能をオンにする
③ 写真データはクラウドに保存して消えないようにする
② 入居時チェックシートを提出・保管する
多くの不動産会社では入居時に「入居確認チェックシート（室内点検表）」を渡します。既存の損傷をすべて記入して、不動産会社または管理会社に提出し、控えを自分でも保管しましょう。
もし渡されなかった場合は、自分でメモを作成して管理会社に送付しておくことをおすすめします。
③ 設備の動作確認をその場で行う
入居直後に全設備の動作を確認し、不具合があれば入居当日〜数日以内に管理会社へ連絡してください。後から「入居前から壊れていた」と証明するのは難しくなります。
4. 入居中に気をつけること
結露・カビのケア
結露を放置すると壁紙にカビが発生し、入居者負担での修繕となります。換気を習慣づけ、結露はこまめに拭き取りましょう。
水回りの定期清掃
キッチンのコンロ周り・浴室のカビは「清掃を怠ったことによる汚損」とみなされると入居者負担になります。月1回程度の深掃除を心がけましょう。
修繕が必要なことに気づいたら早めに連絡
雨漏り・水漏れ・設備の故障は、放置すると被害が広がり、それが入居者負担と判断されるリスクが高まります。気づいたらすぐに管理会社へ連絡してください。
5. 退去時の手順
6. よくある質問
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